Plan préliminaire

Le constat

Le marché parisien de la courte durée s'est durci au point que beaucoup de propriétaires ne savent plus quoi faire de leur bien. Certains perdent des revenus sans comprendre d'où vient la fuite, d'autres sont hors des clous sans le savoir, et presque personne ne prend le temps de leur expliquer calmement leurs options.

Tu continues évidemment à dire que tu gères des biens, parce que c'est comme ça qu'un propriétaire comprend ton métier en trois secondes. Mais ce n'est pas par là qu'on entre en conversation avec lui. On entre par ce qu'il ignore encore, c'est-à-dire ce que son appartement devrait devenir cette année et ce que lui coûte le fait de ne rien changer. La gestion vient ensuite, une fois qu'il a compris que tu es la seule à lui avoir répondu clairement.

Ce qui a changé

Voilà le tableau tel que je le comprends aujourd'hui. Je ne suis ni notaire ni avocat, donc rien de tout ça ne part chez un propriétaire sans qu'on l'ait vérifié auprès de quelqu'un dont c'est le métier.

Le plafond de location touristique d'une résidence principale est passé de 120 à 90 jours par an, et Paris l'applique.
Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement préalable sur la plateforme nationale est obligatoire, avec des amendes qui font mal.
L'abattement micro-BIC est tombé de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, plafonné à 15 000 €. Les meublés classés gardent leurs 50 %.
Les logements classés G sont interdits à la location, et les F le seront en 2028.
Pour une résidence secondaire, le changement d'usage avec compensation peut coûter des dizaines de milliers d'euros.
Le bail mobilité, de un à dix mois, échappe au changement d'usage et à la compensation, puisqu'il reste un bail.

C'est cette dernière ligne qui m'intéresse le plus. C'est la sortie de secours que presque personne n'explique aux propriétaires, et elle tombe pile entre la courte durée qui se referme et la longue durée qui les effraie.

Une seule porte d'entrée

Courte durée et longue durée ne sont pas deux activités qui se disputent ton temps. Ce sont deux réponses possibles à la seule question que le propriétaire se pose vraiment, qui est de savoir ce qu'il doit faire de son appartement cette année.

Alors on construit une porte unique, un diagnostic rapide du bien et de la situation. Il ressort avec l'une de trois réponses : la courte durée faite proprement et avec classement pour préserver la fiscalité, le bail mobilité pour ceux que la réglementation coince, ou la longue durée que tu traites avec l'agence dont tu es associée. Le propriétaire repart avec une décision au lieu d'un devis, et toi tu repars avec la relation.

Instagram, trois conversations sur un seul compte

Tu n'as pas encore de compte professionnel, ce qui tombe plutôt bien. On part d'une page blanche, sans historique à nettoyer et sans audience mal ciblée à corriger. Je m'occupe de la création et du paramétrage, en compte professionnel et pas personnel, parce que c'est ce qui ouvre l'accès aux statistiques et à la programmation automatique.

Il y a trois choses à raconter et elles ne s'adressent pas aux mêmes personnes. Il y a ce que tu sais sur la réglementation et sur l'argent, qui parle aux propriétaires et qui ramène les mandats. Il y a les appartements disponibles, qui parlent aux locataires et aux voyageurs. Et il y a Paris.

Sur Paris, je voudrais qu'on soit prudents. Le compte Instagram qui publie des croissants dorés devant une porte haussmannienne existe déjà à quarante mille exemplaires, et il ramasse une audience de gens qui rêvent de Paris depuis l'Ohio et qui ne loueront jamais rien. Ce qui te rend intéressante, c'est que tu sais quelle rue est invivable le samedi soir, quel immeuble a un ascenseur qui tombe en panne tous les deux mois, et ce que vaut vraiment un deux-pièces dans le 11^e. C'est ce Paris-là qui attire des gens qui veulent y habiter, et des propriétaires qui comprennent en te regardant que tu connais leur quartier mieux qu'eux.

Un seul compte, pas deux. Ton nom est ce qui se vend, et couper ton audience en deux reviendrait à travailler deux fois pour la moitié du résultat. On sépare les publics avec les stories à la une et avec la façon dont on trie les messages.

Dernière chose sur ce chapitre, et elle est importante. On ne va pas récupérer des listes de propriétaires pour leur envoyer des emails à froid. La prospection par email vers des particuliers exige leur consentement préalable en France, et le jeu n'en vaut pas la chandelle. Tout est pensé pour qu'ils viennent vers toi. En parallèle, tu décroches ton téléphone et tu appelles ceux que tu connais déjà, ce qui est légal, chaleureux, et infiniment plus rapide.

Dans quel ordre

Les deux premières semaines servent à poser les fondations. On mesure d'où tu pars, on définit ton positionnement, on crée et on paramètre le compte, on conçoit le diagnostic.

Pendant ce temps, dès la troisième semaine, tu commences à appeler tes propriétaires actuels en te servant des changements de règles comme prétexte. Ce n'est pas une campagne, ce sont de vraies conversations avec des gens qui te connaissent déjà. C'est probablement de là que viendront tes premiers revenus, bien avant qu'Instagram ait publié quoi que ce soit.

Les semaines trois à six, on construit le suivi des contacts et le système de contenu, avec les huit premiers sujets déjà planifiés. À partir de la sixième semaine on publie pour de bon, on regarde ce qui convertit vraiment, et on coupe le reste sans état d'âme.

Ce que je vais te demander

Tu m'as dit que tu ne te voyais pas passer devant la caméra. On construit donc autour, et c'est tout à fait faisable, mais je préfère te dire honnêtement ce que ça coûte : un propriétaire confie son bien à une personne, et un visage accélère cette confiance. Sans lui, on obtient le même résultat en y mettant plus de temps.

La solution, c'est ta voix. Tu commentes en voix off des images d'appartements, d'immeubles, de rues, de détails qui t'ont frappée pendant une visite. Ta voix suffit largement à porter une personnalité, et le reste passe par des carrousels de texte et d'images, format dans lequel une explication réglementaire fonctionne d'ailleurs mieux qu'en vidéo.

Ce qu'il me faut de toi, concrètement : de la matière filmée pendant tes visites, beaucoup plus que ce qui te semble utile sur le moment, et une quinzaine de minutes d'enregistrement vocal par semaine. Compte deux heures hebdomadaires en tout, un peu plus au démarrage. Il me faudra aussi des réponses rapides quand je te demanderai comment tu travailles vraiment, sinon je vais construire, avec beaucoup d'efficacité, exactement la mauvaise chose.

Si dans quelques mois tu as envie d'essayer un format court en visage, on le fera. Mais rien dans ce plan n'en dépend.

Comment on saura que ça marche

Pas au nombre d'abonnés, qui est la métrique la plus flatteuse et la plus inutile qui existe. On regarde les demandes de propriétaires par mois, les diagnostics remplis, les mandats signés, et le temps que tu passes sur ton contenu, qui doit baisser au fil des semaines.

On note tout ça dès la première semaine, sinon dans trois mois on n'aura aucun moyen de savoir si on a avancé.

Deux questions avant de commencer

Combien de propriétaires as-tu dans ta liste, à la louche ?
Est-ce que tu as gardé des photos ou des vidéos des biens que tu as gérés ? Vu qu'on part sur de la voix off, cette matière vaut de l'or et elle nous fait gagner des semaines.

On répond à ces deux-là ensemble et j'en fais un plan daté avec des livrables précis.